במדינה צפופה כמו ישראל, משאב הקרקע הוא המשאב היקר ביותר בחסר. עם זאת, בעלי קרקעות רבים מחזיקים בנכסים שאינם מממשים את הפוטנציאל הכלכלי שלהם. הסיבה? תוכנית בניין עיר (תב”ע) ישנה, שאינה תואמת את הצרכים העכשוויים של השוק או את מדיניות התכנון המודרנית. הדרך להפוך נכס “רדום” לנכס מניב ויוקרתי עוברת דרך ההליך הסטטוטורי של שינוי תב”ע.
מהו בעצם שינוי תב”ע?
תב”ע היא המסמך החוקי הקובע מה מותר לבנות על הקרקע: האם מותר לבנות מגורים, משרדים או מסחר? כמה קומות מותר לבנות? מהי צפיפות היחידות לדונם? שינוי תב”ע הוא הליך תכנוני שנועד לשנות את ההגדרות הללו. זהו כלי רב-עוצמה להשבחת נכסים. לדוגמה, שינוי ייעוד של קרקע מתעשייה ישנה למגורים או למשרדים מודרניים, או הוספת זכויות בנייה (אחוזי בנייה) למגרש קיים, יכולים להקפיץ את שווי הקרקע בעשרות ואף מאות אחוזים.
הבירוקרטיה שבדרך
למרות הפוטנציאל הכלכלי, הדרך לאישור התוכנית רצופה במכשולים בירוקרטיים. ההליך דורש עבודה מול ועדות התכנון המקומיות ולעיתים גם המחוזיות. כל שינוי דורש הצדקה תכנונית, פתרונות תחבורתיים, מענה לנושאי איכות סביבה והתאמה לתוכניות המתאר הכוללניות של העיר. יזם או בעל קרקע שנכנס לתהליך ללא ליווי של חברת ניהול המתמחה בתחום, עלול למצוא את עצמו ב”פינג פונג” אינסופי מול הרשויות, שנמשך שנים ועולה הון.
ניהול התכנון: המפתח להצלחה
הסוד לקידום מהיר ויעיל של התוכנית טמון בניהול נכון של צוות היועצים. הגשת תב”ע דורשת עבודת צוות מסונכרנת של אדריכלים, עורכי דין, שמאי מקרקעין, יועצי תנועה ויועצי סביבה. חברה המנהלת את התהליך (כדוגמת חברות וותיקות בשוק הנדל”ן) משמשת כמנצח על התזמורת הזו. היא יודעת:
- לכוון את האדריכל לתכנון שיש לו סיכוי ריאלי לעבור בוועדה.
- לפתור חסמים מול מהנדס העיר בזמן אמת.
- לוודא שכל היועצים מגישים את החומרים בזמן ובסטנדרט הנדרש.
מתי כדאי להתחיל בתהליך?
הזמן הטוב ביותר לבחון שינוי תב”ע הוא כאשר מזהים מגמת פיתוח באזור (למשל, סלילת רכבת קלה, הקמת שכונות חדשות בסמוך), או כאשר התב”ע הקיימת ותיקה מאוד ואינה מנצלת את זכויות הבנייה המקובלות כיום באזור. במסגרת שירותי ניהול פרויקט בניה, שלב התב”ע הוא השלב הראשון והקריטי ביותר. השקעה נכונה בשלב זה, בליווי אנשי מקצוע שמכירים את מסדרונות הוועדות, היא ההשקעה המשתלמת ביותר בפרויקט הנדל”ני כולו. היא זו שהופכת “מגרש” ל”הזדמנות עסקית”.