תהליך של פינוי בינוי נתפס לעיתים כ”רכבת הרים” בירוקרטית ורגשית. מדובר בפרויקט ארוך טווח, המורכב ממספר שלבים קריטיים שכל אחד מהם חייב להתבצע בדייקנות כדי להבטיח את הצלחת המיזם. הבנת ציר הזמן והאבנים הגדולות בדרך עוזרת להפיג חששות ומאפשרת לדיירים לנהל את התהליך בעיניים פקוחות.
השלב הראשוני: התארגנות ובדיקת היתכנות
הצעד הראשון בכל פרויקט מתחיל ביוזמה. זהו השלב בו הדיירים מתאגדים, בוחרים נציגות ומתחילים לבחון את האפשרויות העומדות בפניהם. בשלב זה, מומלץ לבצע בדיקת זכאות לפינוי בינוי מול גורמים מקצועיים או מול הרשות המקומית. הבדיקה תוודא כי המתחם אכן עומד בקריטריונים של משרד הבינוי והשיכון (כגון גיל המבנה ומספר הדיירים) וכי קיימת היתכנות תכנונית וכלכלית לביצוע הפרויקט באזור הספציפי. ללא היתכנות בסיסית זו, אין טעם להתקדם לשלבים הבאים.
שלב החתימות וההסכם המשפטי
לאחר בחירת היזם ועורך הדין המייצג את הדיירים, מתחיל שלב המו”מ על ההסכם המשפטי. זהו השלב בו מעגנים את כל הזכויות, הערבויות והתמורות. לאחר גיבוש ההסכם, מתחיל שלב איסוף חתימות פינוי בינוי. החוק דורש כיום רוב מיוחס של בעלי הדירות (ולא 100% כבעבר) כדי להגיש תביעה נגד דיירים סרבנים ולקדם את הפרויקט. זהו שלב רגיש הדורש שקיפות, רגישות וניהול נכון של היזם מול הדיירים, כדי להגיע להסכמה רחבה ככל האפשר ולמנוע עיכובים משפטיים מיותרים.
תכנון, רישוי וביצוע
לאחר השגת הרוב הדרוש, הכדור עובר למגרש התכנוני. היזם והאדריכלים מקדמים את התב”ע (תוכנית בניין עיר) מול הוועדות המקומיות והמחוזיות, עד לקבלת היתר בנייה. בשוק פועלות מגוון חברות פינוי בינוי, אך ההבדל ביניהן ניכר בשלב זה: חברות מנוסות עם יכולות ביצוע עצמאיות וקשרים טובים ברשויות, יצליחו לקצר משמעותית את הזמן שבין אישור התוכנית לעלייה לקרקע. לאחר קבלת ההיתר, הדיירים מפנים את דירותיהם (לדירות חלופיות במימון היזם), הבניין הישן נהרס, ובמקומו מתחיל להיבנות הפרויקט החדש.
הדרך לדירה החדשה אולי נראית ארוכה, אך כאשר היא מנוהלת נכון, התוצאה הסופית מצדיקה את ההמתנה. הקפדה על סדר הפעולות, בחירת אנשי מקצוע אמינים ושמירה על לכידות הדיירים הם המתכון הבטוח להצלחה.