אחת הסוגיות המעסיקות את כל ממשלות ישראל היא בעיית מחירי הדיור, סוגיה כלכלית בעלת משמעות חברתית. ישנן סיבות רבות מדוע מחירי הדירות בישראל כל כך גבוהים, אחת מהן היא רכישות הנדל“ן לצורך השקעה. לאחרונה חלו שינויים במס הרכישה עבור רוכשי דירות להשקעה ונשאלת השאלה האם תהיה להם השפעה על מחירי הדירות.
אחת הסיבות למחירי הדירות היא המחסור בשטחים פנויים לבנייה, בעיקר בערים הגדולות. ולצד המחסור בשטחים לבנייה, אנו רואים הרבה הרוכשים דירה שנייה ואפילו שלישית למטרות השקעה. האזורים האטרקטיביים ביותר לרכישת דירות להשקעה הן הערים הגדולות כמו תל אביב וירושלים, בערים אלו ישנו גם עניין גדול של תושבי חוץ. למשל בשנת 2021 נרשמה עליה גדולה בביקוש של דירות למכירה בתל אביב על ידי תושבי ארצות הברית, חלקם אפילו ללא זיקה לישראל. וכאשר הביקוש עולה וההיצע קטן – מחירי הדירות עולים.
מדרגות מס רכישה החדש
לאחרונה נכנס לתוקף מס הרכישה החדש עבור רוכשי דירות להשקעה. החוק נכנס לתוקף לשלוש שנים עם אפשרות להארכה בשנתיים. עד היום, בטרם החלת החוק מס הרכישה לדירה שנייה התחיל ב 5% עבור דירות במחיר של עד 1,284,770 ש“ח, 6% עד 3,884,294 שקל, 7% עד 5,348,565 שקל, 8% עד 17,828,555 שקל ומעל מדרגת מס של 10%.
על פי החוק החדש המס הוא 8% עבור דירות במחיר של עד 5,348,565 ו 10% מעל למחיר הזה. זהו שינוי משמעותי. מי שרכש דירה שנייה בתל אביב לפני חודשיים במחיר של 1.2 מיליון שקל, שילם 60,000 שקל מס רכישה. היום עבור אותה הדירה ישלם 96,000 מס.
לפי נתוני משרד האוצר, בעקבות הורדת המס שנעשתה בעבר – כ 20% מרכישות הדירות בשוק הדירות בארץ היו דירות להשקעה. ובאותה התקופה מחירי הדיור עלו ב 2.9%. 20% דירות רכישת דירות להשקעה הוא נתון ארצי. אך אם אנו מדברים על דירות למכירה בתל אביב, כאן האחוזים של דירות שנמכרו למשקיעים הם גבוהים מהממוצע הארצי. במשרד האוצר מאמינים כי הדבר בא על חשבונם של זוגות צעירים.
יש המטילים ספק בתכניות האוצר וחוששים שהעלאת המיסוי תהפוך בסופו של דבר להעלאת דמי השכירות עבור אלו שאין ביכולתם לרכוש דירה. וכך חוק שאמור לקדם נושא חברתי, בעצם עשוי לפגוע בשכבות החלשות. אמנם מוקדם מידי לדעת, אך על פי נתונים ראשונים נראה שמשקיעים רבים מיהרו לבצע רכישות בטרם נכנס החוק החדש לתוקף ונרשם גידול של 120% בעסקאות המשקיעים.
הקלה לרוכשי דירה ראשונה
הספקנים המאמינים כי הורדת המס תפגע דווקא בשכבות החלשות נקטו ביוזמה אחרת של הקלה עבור רוכשי דירה למגורים. על פי היוזמה החדשה, מדרגת המס הראשונה תעלה ל 1.93 מיליון ש“ח. נכון להיום המדרגה הראשונה עומדת על 1,747,865 ש“ח. המשמעות היא שעבור רכישת דירות בעלות שהיא מתחת לסכום המדרגה הראשונה אין צורך לשלם מס.
כמו כן יכול שינוי דומה במדרגות המס שאחריה:
- מ 93 מיליון ועד 2.33 מיליון ישולם מס של 3.5%( במקום עד 2,073,190 הנהוג כיום).
- מ 33 מיליון ועד 3.1 מיליון ישולם מס של 5% (במקום עד 5,348,565 שקלים הנהוג כיום.
- מ-3.1 מיליון ועד 3 מיליון ישולם מס של 8% (במקום עד 17,828,555 שקלים).
- מ-5.3 מיליון ומעלה ייגבה מס של 10% (במקום מ-17,828,555 שקלים כפי שנהוג כיום).
ההצעה כבר הוגשה לוועדת השרים לענייני חקיקה והיא זוכה לתמיכה גם של חברי האופוזיציה.