פרויקט פינוי בינוי ממוצע בישראל נמשך כ-7 עד 10 שנים, מרגע התארגנות הדיירים ועד קבלת המפתח לדירה החדשה. מדובר בטווח רחב, והפער בין פרויקט שמסתיים בקצה הקצר שלו לבין פרויקט שמתארך מעבר לעשור נובע בעיקר מכמה משתנים ידועים מראש: היקף המתחם, המורכבות התכנונית, מדיניות הרשות המקומית, מידת שיתוף הפעולה של בעלי הדירות וניסיון היזם והגורמים המלווים. בשוק שבו משפחות רבות שוקלות להיכנס לתהליך, השאלה “כמה זמן זה ייקח” הפכה לשאלה מרכזית לא פחות מגובה התמורה.
חמישה שלבים ולוח זמנים משוער לכל אחד
לפי הנתונים שמפרסמת חברת MBS, המתמחה בפרויקטים מורכבים של פינוי בינוי, ניתן לחלק את התהליך לחמישה שלבים עיקריים. השלב הראשון הוא התארגנות הדיירים וההחתמות, שעשוי להימשך בין חודשים ספורים לכמה שנים. בהמשך מגיעה בחירת היזם, הכוללת ניהול מכרז, בדיקות, משא ומתן וחתימה על הסכמים, ונמשכת לרוב בין חצי שנה לשנה.
השלב השלישי, תכנון ואישורים, הוא הארוך ביותר. הכנת תוכניות אדריכליות, הגשה לוועדות התכנון, דיונים, תיקונים וטיפול בהתנגדויות אורכים בין שנתיים לחמש שנים, ולעיתים יותר מכך. לאחר מכן נדרשים היתרי בנייה והיערכות לפינוי הדיירים, שלב שנמשך בין חצי שנה לשנה וחצי. לבסוף מגיע שלב הפינוי, ההריסה והבנייה, שמשכו תלוי בגודל המתחם ובהיקף הבנייה ועומד בדרך כלל על שנתיים עד ארבע שנים. פירוט מלא של הטווחים מופיע בסקירה של החברה על השאלה כמה זמן לוקח פרויקט פינוי בינוי, שבה מוצגים גם הגורמים המשפיעים על כל שלב.
הסכמת הדיירים כנקודת הפתיחה
בפרויקטים של פינוי בינוי נדרשת לרוב הסכמה של 66% עד 80% מבעלי הדירות, בהתאם לסוג הפרויקט ולחוק הרלוונטי. המשמעות היא שהשלב הראשון תלוי כמעט לחלוטין בדינמיקה החברתית בתוך המתחם. בשלב מוקדם זה הדיירים מתבקשים לחתום על מסמך הרשאה לתכנון, המכונה no shop, שבו הם מתחייבים שלא לנהל משא ומתן עם גורמים אחרים. המסמך מוגבל לתקופת זמן, והזכויות על הדירה נשארות בידי בעליה.
במקביל ממונה נציגות דיירים: קבוצה מתנדבת שנבחרת בחתימה על מסמך, מלווה את הפרויקט, בוחרת את עורך הדין של הדיירים ומשמשת כקולם מול היזם. עם זאת, הנציגות אינה רשאית לפעול בשם בעל דירה בכל הנוגע לדירתו או לחתום במקומו על מסמכים. כאשר נותר דייר שמסרב לחתום, הדרך המקובלת היא ניסיון לגשר ולהתקדם בשיח. אם הושג הרוב הנדרש בחוק, רשאים שאר הדיירים להיעזר בעורך הדין שלהם ולהגיש תביעה נגד הדייר הסרבן בגין הנזק הכלכלי שנגרם להם.
למה שלב התכנון הוא צוואר הבקבוק
שלב התכנון מרכז בתוכו את רוב אי הוודאות. כל ועדה מקומית פועלת לפי מדיניות משלה, וכל תוכנית עוברת סבבים של דיונים ותיקונים לפני אישור התב”ע. כאן בא לידי ביטוי ההבדל בין יזם שממתין להחלטות לבין יזם שמנהל את הקשר מול העיריות ומחלקות התכנון באופן שוטף. במודל העבודה של MBS, למשל, ההתנהלות מול הרשויות נועדה במוצהר לקדם את התב”ע בזמנים קצרים. החברה בוחרת את צוות התכנון שנראה לה המתאים ביותר להשגת תוצאה מהירה, ומנהלת באופן שוטף את כל בעלי המקצוע הרלוונטיים עד לקבלת ההיתר.
מנכ”ל החברה, שלמה קדוש, התייחס לסוגיה בפרק ייעודי בסדרת “סודות הנדל”ן” שעסק בדרכים להאיץ תהליכי תכנון בוועדות. הנושא חוזר בשיח המקצועי משום שכל חודש שנחסך בשלב זה מתורגם ישירות לקיצור התקופה שבה הדיירים ממתינים לדירה החדשה.
הניהול כמשתנה שמקצר שנים
מבין כל הגורמים המשפיעים, איכות הניהול והליווי נחשבת לאחד המשמעותיים ביותר, משום שהיא משפיעה גם על שאר המשתנים, ובראשם רמת שיתוף הפעולה של הדיירים. שקיפות, הסברה נכונה וליווי מקצועי צמוד מאפשרים לבנות אמון ולהתקדם בצורה יעילה יותר בשלב ההחתמות, שבו פרויקטים רבים נתקעים.
ב-MBS בחרו להחזיק צוות פנימי של 80 מנהלי פרויקטים, האחראים על כלל התקשורת מול הדיירים. החברה גם מאתרת בעצמה את כל המתחמים שבהם היא פועלת, כך שהשליטה בפרויקט נשמרת מהרגע הראשון. גישה זו, שהחברה מכנה יזמות אקטיבית, מבוססת על ההנחה שבחירה נכונה של יזם פינוי בינוי כבר בשלב מוקדם יכולה לחסוך שנים של עיכובים בהמשך הדרך.
מה המשמעות עבור בעלי הדירות
עבור בעל דירה בבניין ותיק, לוח הזמנים אינו נתון טכני בלבד. הוא משפיע על תכנון משפחתי ועל החלטות כלכליות ארוכות טווח. לכן, מלבד התמורה עצמה, בעלי דירות נוטים לבחון כיום גם את ניסיונו של הגורם היזמי ואת יכולתו להתקדם בקצב סביר. בהקשר זה, MBS התחדשות עירונית פועלת בפריסה ארצית, ומדווחת על ייזום וביצוע של עשרות אלפי יחידות דיור, הן כיזמית עצמאית והן בשיתופי פעולה עם חברות מובילות בענף.
בשורה התחתונה, פינוי בינוי הוא תהליך ארוך טווח שדורש סבלנות ותכנון נכון. עם זאת, פרויקטים שמתנהלים עם יזם מנוסה ובשיתוף פעולה של הדיירים יכולים להתקדם מהר יותר מהממוצע.