אין ספק כי תל אביב עוברת מהפכה נדלנ”ית בעשור האחרון של התחדשות ובעיקר ב-חמש שנים האחרונות חוק תמ”א 38 , תוכנית המתאר העירונית שאושרה ת”א 5000 ופרויקטים רבים של פינוי בינוי בעיר, משנים את העיר ללא הפסקה ללא היכר . תל אביב מתחדשת ב” מחירים ” לא פשוטים עבור אלו שגרים בה ומגיעים אליה מדי יום לעבוד בה, לבקר בה, לבלות בה וליהנות ממנה.
ברובעים ובאזורים מסוימים בעיר אפשר לראות עשרות מנופים בתא שטח קטן וכמעט כל בניין חמישי בעיר עבר/ או יעבור בשנים הקרובות תהליך של התחדשות עירונית . ערכי הקרקע הגבוהים ומחירי הדירות שנסקו בעשור האחרון ללא היכר מביאים אזורים נוספים בעיר לבצע התחדשות עירונית כמו דרום מזרח העיר, שבעבר היה פחות אטרקטיבי וכיום אנו רואים פרויקטים של התחדשות עירונית רבים באזור זה . נווה שרת כבר מזמן נחשבת לצפון תל אביב אמיתית ומשלבת פרויקטים של פינוי בינוי רבים ואטרקטיביים שלא לדבר על רובעים 4,3 במרכז העיר שבהם מחירי הדירות נעים בין 75-60 אלף ₪ למטר בממוצע.
ניר שמול – מנכ”ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר: “כל מי שנכנס לתל אביב בשנים האחרונות מרגיש את אותה תחושה: המון מנופים, המון התחדשות עירונית, פקקים אין סופיים בשל העבודות בעיקר של קו הרכבת הקלה, משאיות שחוסמות כבישים קטנים כדי להביא סחורות ומוצרים לאתרי הבנייה ובעיה קשה של חניה כיוון שאין חניות. נשאלת השאלה האם אפשר היה לעשות את זה אחרת ומה המחירים שמשלמים התושבים ואלו שמגיעים לבקר בה?”
לדברי ניר שמול: “צריכים להבין כי העיר עד לכניסתה המסיבית של ההתחדשות העירונית ועד לאישורה של תוכנית המתאר ת”א 5000 בשנת 2017, הייתה יחסית מנומנמת מהבחינה הנדלנ”ית ואפשר היה לראות מעט מאוד פרויקטים של התחדשות עירונית יחסית לביקושים הגבוהים ומעט מאוד בנייה חדשה . עם אישור תוכנית המתאר כאמור החל גל אדיר של התחדשות עירונית שמצד אחד הכרחי כאמור לאור הביקושים הגבוהים וההיצע הנמוך והצורך בלחדש את העיר המזדקנת ומאידך התחושה כאמור, היא של עיר שכולה בבנייה כמו אתר בנייה אחד גדול. נשאלת השאלה האם אפשר היה לעשות את זה אחרת ומה אפשר לעשות כדי לשנות את זה אם בכלל?
ראשית שקיפות ושיתוף ציבור – ככל שיתקיים יותר שיתוף ציבור והעירייה תעדכן בצורה שוטפת את התושבים ואת המבקרים בעיר אודות עבודות מתכוננות הן באתר האינטרנט, ברשתות חברתיות והן בקבוצות הוואטס אפ של התושבים על עבודות במתכוננות באזורים שונים בעיר, לרבות צו התחלת עבודות בפרויקטים נדל”ן שונים, הדבר יאפשר היערכות מקדימה של התושבים ושל המבקרים שיוכלו לדעת היכן מתוכננות עבודות בחודשים הקרובים ולהיערך בהתאם מבחינת חניות, הגעה לעיר ולאזור, תכנון מוקדם של יציאה וחזרה לבית וכו .
מבני ציבור ושטחים ציבוריים – תוספת של יחידות דיור לא עומדת לבדה. כאשר, מוסיפים יחידות דיור בעיקר בהתחדשות עירונית באזורים המרכזיים של העיר צריכים תוספת של מבני ציבור, בתי ספר, תשתיות עירוניות וכו’ ועל כן, התחושה של אתר בנייה אינה מוגבלת רק לאזור עצמו אלא לדברים שצריכים לקום מסביב לבניין או הפרויקט הספציפי .
כיום ישנה מדיניות עירונית של עירוב שימושים הן של צרכים מסחריים והן של שטחים ציבוריים בתוך המבנים עצמם כולל כיתות גן ואף בתי ספר בפרויקטים גדולים . חשוב לתכנן מבעוד מועד את התוספות הללו כבר באישורי הבנייה המוקדמים ולא קודם לבנות ורק אחרי שמסתיים הפרויקט לבנות מחדש מבני ציבור ובכך להרחיב את משך וטווח הזמן של עבודות הבנייה שממשיכים לפגוע בעיר ובתושבים.
יעד כמותי – חשוב לתת יעדים כמותיים לבנייה בכל שנה ולא הצטברות כמותית שאינה אפשרית לעיר בשנה מסוימת ללא מחשבה מקדימה. יעד כמותי סביר שכולל כמות יחידות דיור באזורים שונים בעיר שיהיה נהיר הן לתושבים, הן ליזמים והן למבקרים בעיר, ייתן ודאות היכן בונים בשנה הקרובה, מהם האזורים העמוסים יותר ומה האזורים העמוסים פחות בעבודות בנייה. מהלך זה יאפשר ליזמים להביא בחשבון תכנון של מלאים וקצב בנייה רצוי, וגם לדיירים ולבעלי הקרקע ודאות מתי מתחילים את הבנייה ויאפשר יותר גמישות. כמו כן חלוקה לאזורים ובתוך האזורים עצמם כמות מוגבלת של דירות כדי להפוך את החיים לנוחים יותר עבור כולם לעיתים הצטברות של פרויקטים שמאושרים בתקופה מסוימת ללא תכנון מוקדם, מביאה תוספת של עשרות פרויקטים בפרק זמן נתון ללא מחשבה מקדימה על המשמעויות הקשות לעיר .
הרכבת הקלה וקו המטרו העתידי – חייבים לנצל את העבודות של הרכבת כיום וקו המטרו העתידי לבצע התחדשות עירונית באותם אזורים. למה “לתקוע ” את העיר פעמיים? אם היום עובדים על קו הרכבת יש לתת עדיפות תכנונית וביצועית לפרויקטים שנמצאים על קו העבודות הקיים והעתידי על חשבון פרויקטים שמרוחקים ממנו. הדבר יאפשר חלוקת משאבים עירוניים נכונה ויגרום להגברת העבודות באזורים שבכל מקרה כרגע עמוסים בבנייה על חשבון אזורים אחרים שיוכלו להיות פנויים מעבודות ובנייה. בעתיד כאשר באזורים הללו יסתיימו העבודות עם תכנון נכון מדויק ומוגדר, יחלו העבודות בשאר אזורי העיר שאינם נמצאים בקן העבודות הראשון .
עבודות בלילה – זה קשה אבל זה אפשרי . צריכים לשאוף שכל עבודות הבנייה, שאינן מרעישות בתל אביב העמוסה כל כך יתבצעו בשעות הלילה ולא בשעות היום. הדבר יגרום לשחרור מסיבי של נתיבי תחבורה, יקל על התושבים והמבקרים ויאפשר התקדמות בעבודות שאינם מרעישות (כמו קידוחים מסיביים וכו’) בשעות שהעיר ריקה באופן יחסי ואינה עמוסה כל כך .
הכותב, ניר שמול – מנכ”ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר.